随着社会发展和人们生活水平的不断提高，汽车已经成为家庭生活的重要部分。车位作为居住配套的关键设施，虽不属于住宅，但其满足居住需求的核心价值日益显现。然而，因开发商涉诉被司法查封的情形时有发生，已购买但未过户的车位能否排除法院强制执行？遇到这种情况，小区业主如何维护自身合法权益？
案情简介
杜某与房地产开发企业乙公司签订《XX市商品房预售合同》购买案涉车位，已付清车位全款并实际占有使用，因尚未办理过户手续，案涉车位仍登记在乙公司名下。后经乙公司的债权人、抵押权人甲公司申请，法院查封了案涉车位，杜某向北京市第二中级人民法院提出执行异议，请求法院中止对案涉车位的执行。
法院裁判
法院经审查认为，虽然甲公司对执行标的依法享有优先受偿权，但在法院查封前，杜某已就案涉车位与开发商乙公司签订合法有效的书面买卖合同，购买了案涉车位，并已支付车位全部价款且已实际占有使用。案涉车位系服务于杜某居住生活的唯一车位，与杜某所购唯一住房之间形成稳定的依赖关系，该车位的配备切实关乎杜某的居住权益，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第二十九条规定，裁定中止对案涉车位的执行。
法官说法
执行异议程序作为执行异议之诉的前置审查程序，应当严格依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）（以下简称《规定》）对案件进行审查。本案的核心矛盾在于：购买车位业主认为其已交付全部价款，车位系其唯一车位，是服务于其居住生活必需的配套设施，虽然未办理车位过户登记手续，但其对已经实际占有使用的车位享有物权期待权；而开发商乙公司之抵押权人甲公司却认为，车位登记在乙公司名下，其对案涉车位享有优于购买车位业主的优先受偿权。所以，本案争议焦点为：业主就其购买的案涉车位享有的民事权益，能否排除抵押权人的执行？我们从下述两点进行分析：
第一，应当优先保护“消费者购房权客体”交付请求权还是申请执行人的优先受偿权？根据《规定》第二十七条，一般情况下申请执行人的优先受偿权优先于普通买受人的交付请求权，但该条也规定了“法律、司法解释另有规定的除外”。《规定》第二十九条对商品房消费者作出的特殊保护即为此处的例外情形。此外，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称《批复》）明确，商品房消费者主张的房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权。同时，《批复》在《规定》第二十九条规定的基础上进一步明确了对商品房消费者的适用条件，即不再局限于购房数量、地域范围等因素，而是对“以居住为目的”这一要件的再强调，认为对于不违背“房住不炒”政策、符合刚性或者改善型住房需求的情形都应当依法保护，该《批复》亦是对商品房消费者的居住权益保障的进一步明确与重申。故在“消费者购房权客体”的交付请求权与申请执行人之优先受偿权的利益平衡间，应当认为，如果符合《规定》第二十九条或《批复》规定的情形，那么购买者对“消费者购房权客体”的交付请求权就优先于抵押权人的优先受偿权，即此时可以排除法院的强制执行。
第二，车位是否属于“消费者购房权客体”，即车位能否参照适用《规定》第二十九条或《批复》？《规定》第二十九条的立法本意是保护商品房消费者的居住权，因此该条设定了“用于居住且名下无其他用于居住的房屋”的要件。前述《批复》亦对商品房消费者保护予以再完善，将《规定》第二十九条“用于居住且名下无其他用于居住的房屋”之要件予以拓宽至“以居住为目的”，充分体现了以保护“居住权益”为目的的价值导向。小区车位虽然不是“用来住”的，但其作为小区整体环境的组成部分，与住宅具有密不可分的关系，其功能在于满足小区业主的居住需要。即便一些车位能够独立办理产权，但仍不可否认其与商品房之间存在密不可分的主从关系，具有一定的附属性和非独立性，属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。因此，如果车位数量符合服务于购买车位业主居住生活之必要，与所购商品房之间形成稳定的依赖关系，具有保障业主基本居住权益的属性，应认为其属于对居住权益予以特别保护的“消费者购房权客体”，法院此时应当适用《规定》第二十九条或《批复》对能否排除车位的执行进行依法审查。
法官提示
在执行异议审查程序中，一般情况下，满足《规定》第二十八条全部要件的车位购买业主即可对抗普通申请执行人的执行申请。但是，申请执行人若系享有对抗案外人的担保物权或建设工程价款等优先受偿权的，则应依据《规定》第二十九条或《批复》之规定，审查购买车位业主对其购买车位所享有的民事权益是否足以排除执行。因此，业主在购买车位时，应谨慎核实是否存在抵押、查封等情形，依法签订合法有效的书面合同，按时支付相应款项并留存好相应发票收据等支付凭证，及时要求开发商办理交接手续，完成过户登记等，以维护自身合法权益。此外，一些家庭可能会购买两辆以上的私家车，买受人应当注意在同一小区购买超过必要数量的车位或购买的车位非用于保障居住权益的情况下，可能无法排除执行。
就银行等抵押权主体而言，在对车位设定抵押前，应做好对抵押物的尽职调查工作，对车位的事实状态和法律上的权属状态进行审查，了解车位是否已经出卖或是否存在其他权利主体等，防止抵押物存在与登记情况不符等影响抵押权实现的情形。
